Что было сделано?

Клиент обратился в нашу компанию с запросом на оценку бизнеса (доли в размере 50% в уставном капитале торгового предприятия) для собственных нужд. После заключения договора на оценку был запрошен пакет необходимой документации (бухгалтерская отчетность, ведомость основных средств, расшифровка дебиторской и кредиторской задолженности). Анализ предоставленной документации показал наличие в перечне основных средств нежилого помещения. Оценщик дополнительно запросил документацию на недвижимость (правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, техническая документация на объект, данные о расходах на содержание объекта), а также произвел визуальный осмотр оцениваемого помещения с фотофиксацией.

Оценка бизнеса была произведена методом чистых активов, при котором значимые статьи баланса корректируются по определенным методикам и приводятся к рыночной стоимости. В данном случае по рыночной стоимости были переоценены основные средства — нежилое помещение, корректировке подверглись статьи дебиторская и кредиторская задолженность.

При оценке рыночной стоимости нежилого помещения были проанализированы основные ценообразующие факторы для сегмента недвижимости, к которому относится объект оценки (встроенные помещения торгово-офисного назначения), такие как:

• Местоположение (расположение относительно станций метро и остановок общественного транспорта, удобство подъездных путей, пешеходный и автомобильный трафик в непосредственной близости от объекта оценки, уровень деловой активности и инфраструктура района расположения, наличие объектов, снижающих или повышающих коммерческую привлекательность расположения объекта);
• Характеристики расположения в здании (наличие отдельного входа, этаж расположения, функциональность планировки);
• Площадной состав (общая площадь, соотношение полезной и вспомогательной площадей);
• Качественные характеристики помещения (наличие и состояние отделки, наличие коммуникаций)

Анализ рынка продажи и аренды коммерческих помещений в районе расположения объекта оценки показал достаточное количество предложений сходных объектов в районе расположения оцениваемого помещения.

В рамках применения сравнительного подхода в соответствии с указанными выше ценообразующими факторами были подобраны 4 аналога, имеющих максимально схожие с объектом оценки параметры. Путем внесения к их ценам необходимых корректировок (рассчитанных оценщиком либо подобранных по специализированным справочникам) была получена стоимость квадратного метра оцениваемого объекта, а также стоимость объекта в целом.

Т.к. объектом оценки выступало коммерческое помещение, способное генерировать постоянный доход, оценщиком было принято решение применить также и доходный подход к оценке, суть которого заключается в том, что рыночная стоимость объекта обусловлена величиной дохода, который оно способно приносить, т.е. денежным потоком от аренды. В соответствии с описанными выше ценообразующими факторами были подобраны 3 аналога по аренде коммерческих помещений в районе расположения оцениваемого объекта, имеющих максимально схожие с объектом оценки параметры. Путем внесения к их арендным ставкам необходимых корректировок (рассчитанных оценщиком либо подобранных по специализированным справочникам) была получена величина арендной ставки за 1 квадратный метр оцениваемого объекта, а также величина потенциального арендного дохода. На следующем этапе путем учета всех потенциальных расходов (содержание помещения, налоги, страхование, недозагрузка помещения вследствие отсутствия арендатора либо неуплаты арендной платы итп) рассчитывается денежный поток, после капитализации которого получается рыночная стоимость объекта оценки по данным доходного подхода.

Оценщик произвел процедуру согласования стоимостей по двум примененным подходам с присвоением весов каждому из них, средневзвешенная стоимость по подходам и является итоговой рыночной стоимостью нежилого помещения.

Корректировка статей дебиторская и кредиторская задолженность была произведена методом дисконтирования денежных потоков по среднему сроку оборачиваемости.

Суммарная величина скорректированных статей баланса отражает стоимость 100% доли в уставном капитале компании. Далее оценщик вычислил стоимость доли в 50%.

Результат

Результаты произведенной работы были оформлены в отчет об оценке. Клиент получил документ доказательного характера для обоснования стоимости доли в уставном капитале при принятии управленческих решений.